Vlottende activa

Voor het totaal van de in exploitatie zijnde complexen van Blauwestad kan van het verloop in 2025 het volgende overzicht worden weergegeven:

Tabel 43. Grondexploitatie Blauwestad

In 2025 overtreft de realisatie van verkochte kavels (42 stuks) ook weer ruimschoots de planning (32 kavels). Als gevolg hiervan zijn in de jaren 2017 tot en met 2025 al 629 kavels verkocht. Dit mooie resultaat in 2025 heeft ervoor gezorgd dat de voorziening Blauwestad met circa € 1,069 miljoen kan worden verlaagd. De verlaging van € 1,069 miljoen zal ten gunste komen van de reserve Compensatie dividend Essent.

Vanuit de BBV-verslaggevingsregels is het noodzakelijk om jaarlijks de grondexploitatie te actualiseren. Ernst & Young Parthenon Real Estate (EY-P Real Estate) heeft de Grondexploitatie 2026 onafhankelijk getoetst en heeft ook aangegeven dat wij voor Blauwestad de looptijd kunnen handhaven op 20 jaar (richttermijn vanuit de BBV is 10 jaar), conform de looptijd van de Grondexploitatie 2017 tot en met 2025. Hieraan liggen de volgende argumenten ten grondslag:

1. Er zijn ontwikkelovereenkomsten aanwezig met een aantal ontwikkelaars. Gegeven het feit dat deze overeenkomsten nog een potentiële uitgiftecapaciteit van 131 projectwoningen vertegenwoordigen komt dit overeen met het aantal woningen voor 5 jaar, zoals voorzien in de grondexploitatie. Daarnaast is belangrijk te vermelden dat de verkoop van vrije kavels de afgelopen jaren (2017 tot en met 2022 en 2024/2025) de prognose elk jaar heeft overtroffen. Alleen over het jaar 2023 was de daadwerkelijke verkoop lager dan de prognose.
2. Indien de overeenkomsten welke bij de notaris liggen en de aanwezige opties gecorrigeerd met 46% kans op verkoop (% op basis van realisatiegegevens voorgaande jaren) bij elkaar worden opgeteld resulteert dat in potentiële verkoop van 34 vrije kavels. Dit uitgiftepotentieel komt overeen met het totaal aantal woningen voor circa 1,3 jaar zoals voorzien in de grondexploitatie. In totaal betreft het uitgiftepotentieel van zowel 131 projectkavels en de 34 vrije kavels een omvang van circa 6,3 jaar.
3. Na het verstrijken van de eerste 10-jaarstermijn (eind 2035) is reeds 75% van de totale nog te realiseren kosten gemaakt. Het grootste deel van de nog te realiseren kosten na 2035 (69%) is gerelateerd aan VTU (voorbereidingskosten, toezichtkosten en uitvoeringskosten) en transactiekosten (notariskosten e.d.). Het risico op een toenemende boekwaarde zonder parallelle verkopen is hiermee beperkt. Ook geldt dat er opbrengsten zijn geprognosticeerd na eind 2035, en dat deze middels het niet toepassen van opbrengstindexatie voldoende worden beheerst.
4. Het plan heeft een resterende uitgifteopgave van 689.591 m2 (netto) grond. Deze grond wordt uitgegeven middels een vijftal deelprojecten (Havenkwartier, Park, Riet, Wold en Wei). Er wordt momenteel in alle deelgebieden grond uitgegeven en bovendien worden nu, op de Wei na, ook kosten gemaakt. Wanneer de 10-jaarstermijn wordt toegepast, zal het project slechts voor een beperkt deel tot ontwikkeling zijn gebracht waardoor sprake zal zijn van een kwalitatief zwak ontwikkeld gebied. Vanuit maatschappelijk oogpunt is dit niet wenselijk.

Tabel 44. Raming grondexploitatie Blauwestad

Op basis van de nieuwe waardering komt het resultaat op basis van de netto contante waarde uit op € 13,949 miljoen negatief. Hierdoor hebben wij dit jaar de voorziening met een bedrag van € 1,069 miljoen kunnen verlagen. Jaarlijks zal de grondexploitatie worden herzien. Deze herziening zal gevolgen hebben voor de omvang van de voorziening. De toekomstige opbrengsten hebben een positief effect op het resultaat van de grondexploitatie, waardoor de voorziening neerwaarts kan worden bijgesteld.

De waardering van grondexploitatie Blauwestad is gebaseerd op een inschatting van de geprognosticeerde opbrengsten en kosten, waarbij verschillende aannames worden gemaakt voor onder andere opbrengstindexatie (2%), inflatie (2,5%) en verkoopfasering (in tijd). Grondexploitatie Blauwestad kent een looptijd tot en met 2045.

Inherent aan grondexploitaties en de looptijd van het project Blauwestad is dat onzeker is in welke mate de werkelijke kosten en opbrengsten overeenkomstig de huidige inschattingen zullen zijn. Om meer inzicht te geven in het effect van de gevoeligheid van de grondexploitatie is een gevoeligheidsanalyse gemaakt. De belangrijkste uitkomsten hiervan zijn in onderstaande tabel opgenomen:

Tabel 45. Gevoeligheidsanalyse Blauwestad

Indien zich daadwerkelijk wijzigingen gaan voordoen ten opzichte van de huidige uitgangspunten van de bovenstaande parameters, dan zullen wij de effecten daarvan betrekken op de voorfinanciering van de kosten GREX Blauwestad uit de reserve Compensatie dividend Essent (van voorfinanciering wordt gebruik gemaakt vanwege het terugbrengen van de looptijd en het later terugverdienen van kosten). Deze voorfinanciering wordt jaarlijks geactualiseerd.

Wij zijn van mening dat de huidige inschatting van de parameters, en hiermee de Grondexploitatie Blauwestad 2026, de meest waarschijnlijke inschatting is.